"Eine Allianz der Anständigen"

CEO-Gespräch:

Mit Rolf Buch sprach Michael O. R. Kröher
Heft 6/2019
Oliver Tjaden/laif

Herr Buch, in Berlin läuft ein Volksbegehren mit dem Ziel, die Wohnungsbestände großer Immobilienkonzerne zu vergesellschaften. Generell droht eine Kampagne gegen Wohnungsunternehmen, auch gegen Ihres, die Vonovia. Wo liegen aus Ihrer Sicht die Hintergründe dieses Konflikts?

Buch: Um das Jahr 2000 herum ließ die demografische Entwicklung auf einen kontinuierlichen Rückgang der Bevölkerungszahlen schließen. Deutschland galt als "der kranke Mann der EU". Folglich hat niemand mehr gebaut, der Wohnungsbestand, der mutmaßlich bald leer gestanden hätte, wurde an Finanzinvestoren verkauft.

Simon Moroney
  • Der Manager
    Als 26-jähriger Maschinenbauingenieur begann Rolf Buch, Jahrgang 1965, seine Laufbahn beim Bertelsmann-Konzern. Im Jahr 2008 war der ehemalige Vorstandsassistent zum Chef von Arvato, der Dienstleistungssparte von Bertelsmann, aufgestiegen und hatte somit einen Sitz im Bertelsmann-Zentralvorstand. Im April 2013 übernahm er den Vorstandsvorsitz des Wohnungsunternehmens Deutsche Annington, das er im Juli an die Börse brachte und allmählich immer weiter von den früheren Private-Equity-Eignern emanzipierte. Durch die zum Beispiel durch Akquisitionen erzielten Skaleneffekte konnte Buch die Verwaltungskosten je Wohnung drastisch senken. Sein neues Geschäftsmodell, das eine planvolle Modernisierung der Bausubstanz vorsieht und soziale Härten vermeiden will, setzt Vonovia vom Wettbewerb ab.

Und die haben dann die Substanz weiter verrotten lassen.

Buch: Der Nachholbedarf im Bereich Instandhaltung, den wir heute branchenweit haben und gerade aufholen, stammt maßgeblich aus der Zeit der Eisenbahner- und Werkswohnungen. Die Immobilien, die unsere Vorläufergesellschaft Deutsche Annington und ihre Wettbewerber in der Vergangenheit von Traditionsvermietern übernommen haben, waren oftmals in sehr schwierigem Zustand. Die Private-Equity-Gesellschaften, die damals hinter den Käufern standen, haben den nicht verbessert, sie haben ihn aber auch nicht verursacht. Das Herunterwirtschaften entsprach dann der Logik: Schon bald brauchen wir diese Wohnungen nicht mehr - wegen der Demografie. In Berlin gab es in den 2000er Jahren große Leerstände.

Aber die Urbanisierung war und ist doch weltweit ein gesellschaftlicher Großtrend!

Buch: Früher galt das Leben auf dem Land noch als Wohnideal. Das hat sich komplett verändert. Hinzu kommt die wirtschaftliche Erholung in Deutschland, die es auch für viele Menschen aus dem EU-Ausland sehr attraktiv macht, in unsere Großstädte zu ziehen. Außerdem strömen auch ältere Menschen zunehmend in die Städte. Dort finden sie eine bessere Versorgung, nicht nur, aber auch im medizinischen Bereich. Schließlich haben wir ein anderes Familienmodell: Immer öfter sind beide Partner hoch qualifiziert und streben nach beruflichem Fortkommen. Das gelingt ebenfalls besser in großen Städten. Alle Beteiligten, auch die Wohnungswirtschaft, hätten viel früher auf diese und einige andere gesellschaftliche Tendenzen reagieren müssen. Jetzt haben wir deutlich zu wenig Wohnungen in den deutschen Metropolen.

Von diesem Mangel profitieren jetzt Unternehmen wie Vonovia durch die drastisch steigenden Mieten. Daher der Unmut bei vielen Bürgern.

Buch: Sie verkürzen das Problem. Bestandsmieten sind hierzulande gesetzlich geschützt. Sie dürfen nur sehr moderat erhöht werden. Neuvermietungen unterliegen der Mietpreisbremse, also auch da wachsen die Einkünfte nicht nach Belieben. Der Markt ist reguliert, auch für die großen Anbieter. Wir halten die Mietpreisbremse ein. Andere Vermieter, die weniger transparent sein müssen als die großen Aktiengesellschaften und die kommunalen Unternehmen, tun das offenbar weniger. Daher rührt das Problem der steigenden Mieten bei Neuvermietungen.

Dennoch erzielt Vonovia Milliardengewinne!

Buch: Die wir aber, anders als Investmentfonds oder Private Equity, nicht ausschütten, sondern investieren. Im vergangenen Jahr haben wir zwar 1,06 Milliarden Euro Gewinn gemacht, aber gleichzeitig 1,14 Milliarden für energiesparende Sanierung, altersgerechten Umbau, Neubau und Quartiersentwicklung eingesetzt. Alle drei Programme liefern gesellschaftlichen Nutzen vor Ort.

Das ist löblich. Aber auch Vonovia schüttet Dividenden an Aktionäre aus.

Buch: Im vergangenen Jahr haben wir eine Dividende von rund 380 Millionen Euro ausgeschüttet; bezogen auf unseren Eigenkapitalwert sind das gerade mal 1,6 Prozent. Das schränkt uns in unserer Entwicklung nicht ein.

Wie gehen Sie persönlich mit dem Druck um, der im Zuge der Wohnungsdiskussion auf Unternehmen wie Vonovia lastet?

Buch: Wir nehmen die angespannte Marktsituation sehr ernst, in der Wahrnehmung vieler sind wir für alle Entwicklungen auf dem Markt mit verantwortlich. Ich würde mir da manchmal mehr Differenzierung wünschen, auch weil unsere Mitarbeiter, die jeden Tag im Interesse unserer Mieter in unseren Quartieren unterwegs sind, schon darunter leiden. (...)


Das vollständige Interview finden Sie im aktuellen Harvard Business Manager.

Ausgabe 6/2019


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